02 Abr MEDIDAS SOBRE ARRENDAMIENTOS COVID-19 R.D.L.11/2020
La incidencia de la crisis sanitaria, económica y social del COVID-19 ha tenido incidencia en la regulación del mercado de arrendamiento, tomándose medidas en el arrendamiento de viviendas habituales de los consumidores. Vemos una síntesis de la regulación, requisitos y medidas.
Articulo 1.- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Levantada la suspensión de plazos y términos del estado de alarma, para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 29/1994 en los que el arrendatario acredite ante el juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencias del COVID-19 que le imposibilite encontrar alternancia habitacional para sí y personas con las que conviva, se podrá solicitar la iniciación de una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económico del articulo 5 y presentar la documentación del artículo 6.
Corresponde al Letrado de la Administración de Justicia determinar si concurre la situación de vulnerabilidad, previa informe de los servicios sociales. En el caso de que dicha suspensión afecte a arrendadores que acrediten ante el Juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicara a los Servicios Sociales para establecer plazo de suspensión y definir medidas de protección social
Artículo 2.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 29/1994 en los que desde el 01/04/2020 hasta dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma del COVID-19, finalice el periodo de prorroga obligatoria del articulo 9.1 o prorroga tácita del 10.1 LAU, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato por un máximo de 6 meses durante los cuales continuaría vigente el contrato. La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador salvo otras condiciones pactadas.
Articulo 3.- Moratoria deuda arrendaticia
Se establecen las siguientes medidas a procurar la moratoria de deuda arrendaticia par personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa COVID-19:
a) Deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda (artículo 4):
1.1.- Requisitos:
- Arrendatario vivienda habitual contrato LAU 29/1994 en situación de vulnerabilidad económica que debe hacer solicitud.
- Arrendador debe ser empresa, entidad pública o gran tenedor (persona física o jurídica titula de más de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1500 m2)
1.2. Beneficio: Aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta siempre que aplazamiento o condonación total o parcial no conseguido por acuerdo entre las partes.
En caso de no existir acuerdo: Arrendador deberá contestar arrendatario en el plazo de 7 días acogiéndose dos alternativas:
- Reducción del 50 % de la renta durante el tiempo del estado de alarma y mensualidades siguientes si plazo fuera insuficiente en relación situación de vulnerabilidad con un máximo de 4 meses.
- Moratoria en el pago de la renta de forma automática durante el estado de alarma y mensualidades siguientes prorrogables una a una si el plazo fuera insuficiente en relación situación de vulnerabilidad con un máximo de 4 meses. La renta se aplazar a partir de la mensualidad siguiente con el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años a contar de la superación de la situación o a partir de los 4 meses citados y siempre durante la vigencia del contrato o sus prorrogas. Sin penalización y sin intereses.
b) Aplicable a los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda RDL 27/2012: el arrendatario podrá ser beneficiario de las ayudas del articulo 9 levantándose la moratoria y fraccionamiento de cuotas desde la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación este a disposición del arrendatario.
Articulo 5.- Definición de situación de vulnerabilidad económica a los efectos de obtener moratorias y ayudas en relación renta arrendaticia vivienda habitual.
Concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:
- Persona obligada a pagar la renta en situación de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, también empresario que haya perdido ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria de forma general el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de efectos Múltiples mensual (IPREM). Dicho limite se incrementa 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo, 0,15 en unidad familiar monoparental; 0,1 veces del IPREM por cada persona mayor de 65 años de la unidad familiar; 4 veces el IPREM en caso de miembro de la unidad familiar con discapacidad declarada superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para actividad laboral; 5 veces el IPREM persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 % o persona con discapacidad igual o superior al 65 %, así como casos de enfermedad grave que incapacite persona o cuidador.
- La renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, telecomunicaciones fija y móvil y comunidad), resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar
Se entiende por unidad familiar: persona que adeuda la renta, cónyuge no separado, pareja de hecho inscrita, hijos con independencia de su edad, que residan en la vivienda incluyendo tutela, guarda o acogimiento.
No concurrencia de requisitos cuando arrendatario o persona que componga la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de alguna vivienda en España. No computa parte alícuota obtenida por herencia. No computa no disponibilidad por causa de separación o divorcio o cualquier causa ajena.
Artículo 6.- Acreditación de las condiciones subjetivas: para acreditar las circunstancias del artículo 5 se exige:
- Certificado ente gestor situación legal de desempleo con expresión cuantía mensual
- Cese de actividad trabajadores por cuenta propia, certificado AEAT o órgano comunidad
- Número de personas que habiten en la vivienda: libro familia o documento pareja de hecho, certificado empadronamiento con referencia 6 meses anteriores, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad.
- Titularidad de bienes, nota simple registral
- Declaración responsable.
Sustitución presentación documentos mediante declaración responsable justificando su no aportación disponiendo de un mes para aportar.
Articulo 7.- Consecuencias de la aplicación indebida del arrendatario de la moratoria y ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa COVID-19.
Personas beneficiarias de la moratoria y/o ayudas sin cumplir requisitos responsables de los daños y perjuicios producidos (no podrán ser inferior el beneficio indebidamente obtenido) así como gastos aplicación medidas sin perjuicio de otras responsabilidades.
Artículo 8.- Arrendadores no comprendidos artículo 4.
Arrendatario con contrato de vivienda habitual LAU 29/1994 que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica (artículo 5) podrá solicitar arrendador en el plazo de un mes desde el 01/04/2020 en los términos artículos 2 a 4 el aplazamiento temporal de la renta salvo acuerdo anterior voluntario
Recibida la solicitud por el arrendador dispondrá de 7 días para contestar condiciones de aplazamiento o fraccionamiento o posibles alternativas. Si arrendador no acepta y arrendatario si se encuentra en situación de vulnerabilidad articulo 5 podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas artículo 9.
Articulo 9.- Aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia COVID-19.
Con el objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda para hogares en situaciones de vulnerabilidad social y económica consecuencia del COVID-19 se autoriza al Ministerio de Trasporte, Movilidad y Agenda Urbana para que mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial y un por plazo de 14 años se desarrolle una línea de avales para que las entidades financieras ofrezcan ayudas a personas en situación de vulnerabilidad con un plazo de devolución de 6 años prorrogable excepcionalmente por otros 4 años sin gastos ni intereses para el solicitante. Tales ayudas deberán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de la vivienda y podrán cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de renta.
Los requisitos para los beneficiarios serán definidos por la Orden que publique dicho Ministerio que incluirán como mínimo las situaciones del artículo 5.
Articulo10.- Nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en alquileres de vivienda habitual.
El Ministerio de Trasportes, Movilidad y Agenda Urbana incorporará mediante Orden al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 regulado en el RD 106/2018 de 9 de marzo un nuevo programa de ayudas al alquiler denominado “programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en alquileres de vivienda habitual”:
Objeto del programa: Concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a arrendatarios de vivienda habitual con problemas transitorios para el pago total o parcial del alquiler y que encajen en supuestos de vulnerabilidad económica y social artículo 5. También finalidad devolución de ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de la situación de vulnerabilidad sobrevenida COVID -19.
Beneficiarios: Personas físicas arrendatarios vivienda habitual que encajen en supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida COVID -19 que presente problemas transitorios para atender el pago de la renta parcial o total.
Cuantía: El 100 % de la renta hasta un máximo de 900 euros al mes y el 100 % del principal e intereses del préstamo suscrito para pago de la renta de la vivienda habitual. Serán las Comunidades las que determinen la cuantía exacta de las ayudas.
Artículo 11.- Sustitución del programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.
Mediante Orden del Ministerio de Trasportes realizará tal sustitución que tendrá por objeto facilitar una solución habitacional a personas víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual y personas sin hogar o especialmente vulnerables. Beneficiarios: personas referidas, administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro.
Artículo 12.- Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler.
El Ministerio de Transporte modificara el programa de fomento del parque de vivienda para incorporar ayudas a la compra de vivienda, siendo los beneficiarios las mismas personas y/o entidades determinadas en el artículo anterior.
Articulo 13.- Autorización para transferir anticipadamente a las Comunidades Autónomas los fondos comprometidos por el Ministerio de Transporte en convenios suscritos para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
Articulo 14.- Autorización para la disposición inmediata de fondos aun no comprometidos a las Comunidades Autónomas para la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa en aplicación programa ayudas minimizar impacto económico y social COVID-19.
Articulo 16.- Definición de vulnerabilidad económica a los efectos de la moratoria hipotecaria y del crédito de financiación no hipotecaria.
Condiciones:
- 1.- Beneficiario en desempleo o en caso de ser empresario con perdida sustancial de ingresos o caída sustancial facturación de al menos un 40 %. Empresario articulo 5 ley del IVA.
- 2.- Conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior a la solicitud de forma general el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de efectos Múltiples mensual (IPREM). Dicho limite se incrementa 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo, 0,15 en unidad familiar monoparental; 0,1 veces del IPREM por cada persona mayor de 65 años de la unidad familiar; 4 veces el IPREM en caso de miembro de la unidad familiar con discapacidad declarada superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para actividad laboral; 5 veces el IPREM persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 % o persona con discapacidad igual o superior al 65 %, así como casos de enfermedad grave que incapacite persona o cuidador.
- 3.- Total cuotas hipotecarias referida artículo 19 más gastos y suministros resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar
- 4.- A consecuencia de la emergencia sanitaria la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas entendiéndose tal situación cuando la suma de las cuotas hipotecarias del articulo 19 sobre la renta familiar se haya multiplicado 1,3
Articulo 17.- Acreditación de las condiciones subjetivas: Las mismas del artículo 6.
Articulo 18.- Definición de la situación de vulnerabilidad económica y acreditación derivadas de contratos de crédito sin garantía hipotecaria.
Articulo 19.- Moratoria de deuda hipotecaria
La deuda hipotecaria a los que se refiere articulo 7 a 16 Real Decreto Ley 8/2020 de 17 de marzo serán la deuda o préstamo hipotecario contratados para la adquisición de vivienda habitual; inmuebles afectos actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales; y viviendas destinadas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma.
Articulo 21 a 27.- Suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria.
Se establecen medidas para procurar la suspensión temporal de obligaciones contractuales derivadas de préstamo o crédito sin garantía hipotecaria contratados por persona física en situación de vulnerabilidad. También para fiadores y avalistas. Solicitud hasta después de un mes de la vigencia del estado de alarma.
Realizada solicitud de suspensión el acreedor procederá a la suspensión automática. Inscripción de la ampliación del plazo en su caso. Los importes no se consideran vencidos. Suspensión durante tres meses ampliables.
Durante la suspensión el acreedor no podrá exigir el pago de la cuota ni ninguno de los conceptos y no se devengarán intereses, la fecha de vencimiento del contrato se ampliará. Supervisión por parte del Banco de España.
Artículo 28. Derecho a percepción del bono social por parte de trabajadores autónomos que hayan cesado su actividad o hayan visto reducida su facturación como consecuencia del COVID-19
Se considera consumidor vulnerable en su vivienda habitual en los términos del RD 897/2017 los consumidores que cumpliendo el requisito de rena del apartado 2 acrediten con fecha posterior a la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo que el titular del punto de suministro, algunos de los miembros de su unidad familiar, profesionales por cuenta propia o autónomos, tienen derecho a la prestación por cese total de la actividad o por reducción de su facturación en al menos un 75 %. El bono social deberá solicitarse por la persona física.
Para adquirir la condición de consumidor vulnerable la renta conjunta de la unidad familiar deberá ser igual o inferior a 2,5 veces el IPREM de 14 pagas (titular no forma parte de unidad familiar o no hay ningún menor), 3 veces el IPREM de 14 pagas (en el caso de que haya un menor en la unidad familiar) y 3,5 veces el IPREM de 14 pagas en caso de que haya dos menores.
La condición de consumidor vulnerable se extinguirá cuando dejen de concurrir las circunstancias máximo 6 meses. Empresa comercializadora obligada a indicar vencimiento. Se deberá acreditar la condición de consumidor vulnerable.
Articulo 29.- Garantía de suministro de energía eléctrica y productos derivados del petróleo, gas natural y agua.
Durante el Estado de Alarma no podrá suspenderse el suministro de energía eléctrica, derivados del petróleo, gases y agua a los consumidores personas físicas en su vivienda habitual.
Segovia, 1 de abril de 2020